월세·전세 계약자가 배우자인데 이혼하면 — 그 집에 계속 살 수 있을까
글 · 홍우원 변호사 · 법무법인 에스엔케이신혼 때 남편 이름으로, 혹은 아내 이름으로 월세나 전세 계약을 해 두고 그 집에서 함께 살다가 이혼하게 되는 경우가 많습니다. 아이 학교 때문에라도 나는 이 집에 계속 살고 싶은데 계약서에는 내 이름이 없는 상황입니다.
아래는 민간 임대주택(일반 월세·전세)을 기준으로 한 일반 정보입니다. LH 등 공공임대주택은 별도 규정이 있어 공공임대주택 이혼 가이드를 함께 보시면 됩니다.
계약 당사자는 명의자와 집주인뿐
임대차계약은 계약서에 이름이 적힌 임차인과 임대인(집주인) 사이의 계약입니다. 함께 살던 배우자는 그 집에 거주했을 뿐 계약 당사자는 아닌 경우가 대부분입니다.
그래서 이혼하면서 부부끼리 "이 집은 네가 살아"라고 정하더라도, 그 합의만으로 집주인과의 계약 관계가 바뀌지는 않습니다.
임차권을 넘기려면 집주인 동의가 필요하다
민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.
배우자 명의의 임차권을 나에게 넘기는 것도 이 양도에 해당할 수 있으므로, 집주인의 동의를 받아 두는 것이 안전합니다. 동의 없이 명의자만 나가고 계약을 그대로 이어가면, 집주인 입장에서는 계약 위반을 문제 삼을 여지가 생깁니다.
현실적인 방법 — 명의변경 또는 새 계약
실무에서는 집주인, 기존 명의자, 새로 살 사람 세 사람이 임차인 변경에 합의하는 서면을 쓰거나, 기존 계약을 정리하고 새로 사는 사람 명의로 새 계약을 맺는 방식이 많이 쓰입니다.
새 계약을 맺으면 보증금 액수나 월세, 계약 기간이 다시 정해질 수 있으므로, 조건을 미리 집주인과 확인해 두는 편이 좋습니다. 집주인이 동의하지 않으면 계약 기간이 끝날 때까지 기존 명의로 유지하다가 만기에 새로 계약하는 방법도 검토할 수 있습니다.
보증금은 누구에게 돌아가나
계약이 끝나면 집주인은 계약상 임차인, 즉 명의자에게 보증금을 돌려주는 것이 원칙입니다. 보증금을 부부 중 누가 마련했는지와 상관없이 계약서상 명의자가 받는 구조입니다.
그래서 명의를 바꾸지 않은 채 이혼만 마치면 나중에 보증금이 상대방에게 돌아갈 수 있습니다. 보증금을 어떻게 나눌지는 재산분할에서 함께 정리해 두는 것이 좋고, 이 부분은 전세보증금 재산분할 가이드에 정리돼 있습니다.
전입신고와 대항력 — 순서에 주의
주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정하고 있습니다. 집이 경매로 넘어가거나 주인이 바뀌어도 보증금을 지킬 수 있는 힘(대항력)이 이 요건에서 나옵니다.
명의자인 배우자가 먼저 주소를 옮겨 버리면 이 효력에 문제가 생길 수 있습니다. 명의변경이나 새 계약을 마치고 새 임차인 명의로 전입과 확정일자를 갖춘 뒤에 기존 명의자가 주소를 옮기는 순서가 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 이혼하면서 집을 제가 쓰기로 합의했는데, 집주인한테 꼭 알려야 하나요?
부부 사이 합의만으로는 집주인과의 계약이 바뀌지 않습니다. 임차권을 넘기려면 민법 제629조에 따라 집주인 동의가 필요하므로, 명의변경이나 새 계약을 하는 편이 안전합니다.
Q. 집주인이 명의변경에 동의해 주지 않으면요?
계약 기간 동안은 기존 명의를 유지하다가 만기에 새로 계약하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이 경우 보증금이 명의자에게 돌아간다는 점을 고려해 재산분할에서 보증금 정산을 정해 두는 것이 좋습니다.
Q. 배우자가 먼저 전출해도 괜찮나요?
명의자가 먼저 주소를 옮기면 대항력에 문제가 생길 수 있습니다. 새 임차인 명의로 계약과 전입을 마친 뒤에 옮기도록 순서를 맞추는 것이 안전합니다.