이혼하면 임대아파트는 누가 사나 — 공공임대주택 임차인 변경

원칙 — 임대아파트 명의는 넘길 수 없다

공공주택 특별법 제49조의4는 공공임대주택의 임차인이 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 주택을 전대할 수 없다고 정하고 있습니다. 여기서 양도에는 매매·증여뿐 아니라 권리변동이 따르는 모든 행위가 포함되고, 상속만 예외로 빠져 있습니다.

이를 위반해 임차권을 양도하거나 전대한 사람과 이를 알선한 사람은 같은 법 제57조의3에 따라 형사처벌 대상이 됩니다. 부부 사이라고 해서 "집은 네가 가져"라는 식으로 정리하고 끝낼 수 있는 구조가 아니라는 뜻입니다.

그래서 이혼 합의서나 조정조서에 "임대아파트는 아내가 갖는다"고 적어 두는 것만으로는 부족합니다. 공급 주체에 대해 임차인을 바꾸는 절차를 별도로 밟아야 합니다.

예외 — 이혼으로 퇴거하는 경우의 임차인 변경

법은 예외를 대통령령에 맡기고 있고, 공공주택 특별법 시행령 제48조 제1항 제3호가 혼인·이혼의 경우를 정하고 있습니다. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 그 주택에 계속 거주하려는 배우자나 직계혈족·형제자매 등이 자신으로 임차인을 변경하는 경우입니다.

구조를 정리하면 이렇습니다. 계약자(명의자)가 이혼하면서 집을 나가고, 남는 사람이 함께 살던 배우자나 자녀라면 그 사람 앞으로 임차인을 바꾸는 길이 열려 있습니다.

반대로 명의자가 그대로 살고 배우자가 나가는 경우에는 임차인을 바꿀 일이 없습니다. 나간 쪽의 주민등록과 세대 구성만 정리하면 되고, 보증금을 어떻게 나눌지는 재산분할에서 따로 정해집니다.

명의변경은 어떻게 하나

신청은 해당 주택의 공급 주체(LH, SH, 지방공사 등)에 합니다. 보통 관리사무소를 통해 안내를 받고 서류를 제출하는 흐름입니다.

서류는 공급 주체마다 조금씩 다르지만, 혼인관계증명서·가족관계증명서·주민등록등본과 초본, 기존 임대차계약서, 이혼을 확인할 수 있는 판결문이나 협의이혼 관련 서류, 기존 임차인의 양도 의사를 확인하는 서류 등이 요구되는 경우가 많습니다. 밀린 임대료와 관리비가 없는지도 확인합니다.

기존 명의자의 협조가 필요한 서류가 있다는 점이 실무상 가장 큰 변수입니다. 그래서 이혼 조정이나 합의 단계에서 "명의변경에 필요한 서류를 언제까지 협조한다"는 내용을 함께 정해 두는 것이 뒤탈을 줄입니다.

보증금은 누구 몫인가

임차인 명의가 바뀌는 것과 임대보증금이 누구 재산으로 정리되는지는 별개의 문제입니다. 혼인 중 함께 마련한 보증금이라면 재산분할 대상이 될 수 있고, 남는 사람이 보증금 전체를 넘겨받는 대신 나가는 사람에게 일정 금액을 정산하는 방식으로 정리되기도 합니다.

임대료 연체가 쌓여 있으면 보증금에서 공제될 수 있으므로, 분할 대상 금액을 정할 때 연체분과 관리비 미납분을 먼저 확인해 두어야 합니다. 일반 전세보증금의 분할 문제는 전세보증금과 재산분할 가이드에서 정리하고 있습니다.

명의를 바꾼 뒤에 확인할 것

공공임대주택은 재계약 때 입주 자격을 다시 따지는 구조입니다. 시행령 제47조는 재계약을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있고, 계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 등이 여기에 들어 있습니다.

새 명의자가 된 사람의 소득·자산이나 주택 소유 여부가 재계약 시점에 어떻게 반영되는지는 주택 유형과 공급 주체의 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 재산분할로 다른 부동산을 받기로 했다면 그 영향부터 확인해 두는 것이 안전합니다.

명의 정리 없이 나간 사람 이름으로 계약을 유지한 채 남은 사람이 계속 사는 상태가 길어지면, 실거주 조사 과정에서 양도·전대 문제로 번질 수 있습니다. 이혼이 정리되면 미루지 않고 공급 주체에 알리는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문