이혼 시 공동명의 아파트, 어떻게 정리하나 — 명의 이전과 대출 승계

정리 방법은 크게 세 가지

① 한쪽이 상대방의 지분을 사들여 단독명의로 정리하는 방법, ② 제3자에게 매도한 뒤 매매대금을 재산분할 비율대로 나누는 방법, ③ 당장 처분하지 않고 공유 상태를 유지하며 임대수익 등을 분배하는 방법이 있습니다.

실무에서는 자녀 양육 문제로 한쪽이 계속 거주해야 하는 경우가 많아 ①번 방식이 자주 활용되지만, 대출 승계나 자금 조달이 여의치 않으면 ②번 매도·정산 방식을 택하는 경우도 흔합니다.

단독명의로 이전할 때 — 지분 가액과 등기

상대방의 지분을 사들이는 방식이든 재산분할 판결·조정에 따라 지분을 이전받는 방식이든, 부동산의 현재 시가를 기준으로 상대방 몫에 해당하는 가액을 정산해야 합니다. 시가는 감정평가, 국토교통부 실거래가, 공동주택 공시가격 등을 참고해 협의하거나, 다툼이 있으면 법원 감정을 거치기도 합니다.

재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 할 때는 등기 원인을 "재산분할"로 정확히 밝혀야, 일반 매매나 증여로 오인되어 세금이 불리하게 산정되는 것을 막을 수 있습니다.

대출이 남아있다면 — 채무자 명의는 자동으로 안 바뀐다

주택담보대출이 남아있는 상태에서 소유권만 한쪽으로 이전한다고 해서 대출 채무자 명의까지 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 금융기관으로부터 별도로 채무인수 승낙을 받아야 대출 명의도 함께 정리됩니다.

금융기관이 소득 심사 등을 이유로 채무인수를 승인해주지 않으면, 기존 대출 명의는 그대로 둔 채 실제 상환 부담만 내부적으로 정산하기로 합의하는 방식으로 처리하는 경우도 있습니다. 이 경우 향후 분쟁을 막기 위해 합의 내용을 서면(가능하면 공정증서)으로 남겨두는 것이 안전합니다.

협의가 안 될 때 — 공유물분할청구와의 차이

이혼과 함께 재산분할이 진행 중이라면 공동명의 부동산 처리도 그 재산분할 절차 안에서 함께 다뤄지는 것이 원칙입니다. 반면 이혼은 이미 끝났는데 재산분할을 거치지 않아 공동명의가 그대로 남아있는 경우라면, 민법상 일반 공유관계 해소 절차인 공유물분할청구를 별도로 이용해야 할 수 있습니다.

두 절차는 근거와 성격이 달라, 이혼 확정 후 재산분할 청구기간(2년)을 넘기면 재산분할로는 다툴 수 없고 공유물분할청구 등 다른 방법을 검토해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

자주 묻는 질문