이혼 재산분할과 부동산 감정평가 — 시가는 어떻게 정해지나

재산분할에서 부동산은 가장 비중이 큰 대상인 경우가 많은데, 얼마짜리로 볼 것인지에 따라 분할받는 금액이 크게 달라집니다. 시세가 명확하지 않거나 당사자 간 주장이 엇갈리면 법원의 감정평가 절차를 거치게 됩니다.

아래는 재산분할 과정에서 이루어지는 부동산 감정평가에 대한 일반 정보이며, 실제 진행 여부와 비용 부담은 사건마다 다르게 정해집니다.

왜 감정평가가 필요한가

아파트처럼 시세가 비교적 명확한 부동산은 국토교통부 실거래가나 공인중개사 시세 확인만으로 합의되는 경우도 있습니다. 그러나 토지, 상가, 단독주택처럼 표준화된 시세가 없거나 당사자들이 제시하는 금액 차이가 크면, 법원이 감정인을 선정해 정식 감정평가를 진행합니다.

기준 시점도 문제되는데, 소를 제기한 시점이 아니라 원칙적으로 사실심 변론이 종결되는 시점에 가까운 시가를 기준으로 삼는 것이 일반적입니다.

감정평가 절차는 어떻게 진행되나

당사자 일방 또는 쌍방이 법원에 시가감정을 신청하면, 법원이 감정인(감정평가사)을 지정하고 감정평가서 제출을 명합니다. 감정인은 현장 조사와 인근 거래사례 비교 등을 거쳐 감정평가액을 산정합니다.

감정 결과에 이의가 있으면 감정인에 대한 사실조회나 재감정을 신청해볼 수 있지만, 특별한 사정 없이 법원이 채택한 감정 결과가 뒤집히는 경우는 많지 않습니다.

비용은 누가 부담하나

감정평가 비용은 통상 신청한 당사자가 우선 예납하고, 이후 소송 결과에 따라 상대방과 분담하거나 정산되는 경우가 많습니다. 부동산 수나 종류에 따라 비용이 달라질 수 있습니다.

감정료가 부담스럽다면 시세 자료(실거래가, 공시가격, 중개업소 시세 확인서 등)로 합의를 먼저 시도해보고, 이견이 좁혀지지 않을 때 감정을 신청하는 방식도 고려할 수 있습니다.

시가 다툼이 있을 때

한쪽이 낮은 감정가를, 다른 쪽이 높은 시세를 주장하며 다투는 경우가 흔합니다. 이럴 때는 최근 실거래가, 다른 감정평가서, 담보대출 시 은행이 산정한 담보가치 등을 보조 자료로 함께 제시하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

분할 대상이 여러 개라면 부동산별로 감정 시점과 방식이 달라질 수 있어, 전체 재산목록을 정리한 뒤 감정이 필요한 항목을 추려보는 것이 효율적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 아파트도 꼭 감정평가를 받아야 하나요?

시세가 명확하고 당사자 간 이견이 없다면 실거래가나 시세 확인만으로 합의되는 경우가 많아, 반드시 정식 감정평가가 필요한 것은 아닙니다.

Q. 감정평가 결과가 마음에 안 들면 다시 받을 수 있나요?

재감정을 신청해볼 수는 있지만, 특별한 오류나 불합리한 사정이 소명되지 않으면 법원이 이를 받아들이지 않는 경우가 많습니다.

Q. 감정평가 기준 시점은 언제인가요?

원칙적으로 소를 제기한 시점이 아니라 사실심 변론이 종결되는 시점에 가까운 시가를 기준으로 삼는 것이 일반적입니다.

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